Guia do Comprador


Requisitos de entrada
A entrada em Portugal de cidadãos estrangeiros nacionais de países terceiros é definida pelo motivo da estada e pelo tempo de permanência. Para estadas de curta duração, o cidadão estrangeiro deve cumprir as regras Schengen. Para estadas de longa duração, superiores a 3 meses, deve cumprir a legislação nacional em vigor.

Se pretender visitar Portugal para efeitos de turismo, caso seja nacional de um país sujeito à obrigação de visto de entrada no espaço Schengen, deve solicitar atempadamente um visto Schengen na representação diplomática ou consular na área da sua residência ou na Embaixada do país Schengen que represente Portugal para esse efeito.

Para além do turismo, o visto Schengen permite ainda a entrada em Portugal, até um período de 90 dias, a cidadãos estrangeiros que viagem por motivos de caráter profissional e negócios, familiar, científico, cultural, desportivo, político ou religioso.

Todos os cidadãos estrangeiros que pretendam permanecer em Portugal por um período até um ano, ou estabelecer a sua residência por mais de um ano, devem solicitar o respetivo visto de longa duração – Estada Temporária ou Residência - junto da Embaixada de Portugal no seu país de residência ou na Embaixada de Portugal da área de jurisdição no referido país.

Podem ser solicitados vistos para os seguintes efeitos: investimento, trabalho (subordinado ou independente), estudo, formação profissional, investigação, trabalho ou docência altamente qualificada, formação religiosa, reforma e tratamento médico.

Estão excluídos dos procedimentos de vistos de longa duração todos os nacionais de Estados Membros da União Europeia, de Estados parte no Espaço Económico Europeu (EEE), de um Estado com quem a Comunidade Europeia tenha um acordo de livre circulação ou nacionais de Estados terceiros familiares de cidadão português ou familiares de cidadãos UE e EEE. Todos este requerentes apenas têm que ser portadores, no momento da entrada em Portugal, de visto Schengen, se aplicável, e de efetuar o seu registo junto do Serviço de Estrangeiros e Fronteiras da área de residência.


Impostos sobre o património
Antes de mais, deverá saber que, em Portugal, o conceito de propriedade abrange a "propriedade plena”, a qual assenta no direito pleno e exclusivo de uso, fruição e disposição do bem imóvel. Este direito confere uma importante vantagem competitiva ao sistema imobiliário português.
Na área da fiscalidade, tenha presente a informação relevante sobre os impostos, taxas e benefícios fiscais aplicáveis ao património.
Sobre a aquisição dos imóveis recaem o Imposto Municipal sobre as Transmissões Onerosas de Imóveis e o Imposto do Selo.

O que é o Imposto Municipal sobre as Transmissões Onerosas de Imóveis?

É um imposto que recai sobre as transmissões, a título oneroso, do direito de propriedade sobre bens imóveis ou de figuras parcelares desse direito (uso e habitação, direito de superfície, usufruto, entre outros).

Sobre o que incide este imposto?

Incide sobre o valor do contrato de compra e venda ou sobre o valor patrimonial tributário dos imóveis, consoante o que for maior.

O Imposto resulta da aplicação de taxas variáveis que, no caso de imóveis destinados exclusivamente a habitação, podem variar entre 0 e 6%. Caso localizados nas Regiões Autónomas dos Açores e Madeira beneficiam de redução de taxas.

O que é o Imposto do Selo?

É um imposto que se aplica a todos os atos, contratos, documentos, títulos, papéis e outros factos ou situações jurídicas, incluindo as transmissões gratuitas de bens. No caso das aquisições de imóveis incide sobre o valor do contrato de compra e venda ou sobre o valor patrimonial tributário dos imóveis, consoante o que for maior, e resulta da aplicação da taxa de 0,8%.

O que é o Valor Patrimonial Tributário?

É o valor inscrito na matriz predial na data da liquidação. Nesta matriz consta a caracterização do imóvel, a localização, o seu valor patrimonial tributário e a identidade dos proprietários. As matrizes são atualizadas anualmente com referência a 31 de Dezembro.

A quem compete proceder à liquidação dos impostos?

Ao interessado que comprar o imóvel.

Quando devem ser pagos estes impostos?

Devem ser pagos antes da celebração da escritura de compra e venda do imóvel. Se a transmissão ocorrer no estrangeiro, o pagamento do imposto deve efetuar-se durante o mês seguinte.

Como deve proceder para liquidar os impostos?

Deverá dirigir-se a qualquer Serviço de Finanças, através do Portal das Finanças ou num Balcão Casa Pronta.


Impostos sobre o património

Sendo proprietário de um imóvel, tenha presente a seguinte informação:

O que é o Imposto Municipal sobre Imóveis?

É o imposto municipal que incide sobre o valor patrimonial tributário dos imóveis.

Quem está sujeito ao pagamento deste imposto?

Quem for proprietário de um imóvel, em 31 de Dezembro de cada ano.

Qual o montante deste imposto?

No caso de imóveis urbanos (habitacionais, comerciais, industriais ou para serviços, e outros), resulta da aplicação ao valor patrimonial tributário de uma taxa variável entre 0,3% e 0,5%, a fixar anualmente pelos municípios.

Quando deve ser pago este imposto?

Anualmente, em relação ao ano anterior, nos seguintes prazos:

    Montante igual ou inferior a €250 – Uma prestação anual em abril;

    Montante superior a €250 e igual ou inferior a €500 – Duas prestações em abril e novembro;

    Montante superior a €500 – Três prestações em abril, julho e novembro.

Como deve proceder para pagar o imposto?

Em qualquer Serviço de Finanças, CTT, Multibanco ou Home Banking.

Saiba que, se residir fora da União Europeia, deverá nomear um representante com domicílio fiscal no território nacional, o que pode ser feito em qualquer Serviço de Finanças ou através do Portal das Finanças.

Sempre que o valor patrimonial tributário de um imóvel urbano habitacional seja igual ou superior a 1.000.000 euros, aplica-se uma taxa de Imposto do Selo de 1%.

Existem taxas agravadas se o adquirente for pessoa coletiva residente em país, território ou região sujeita a regime fiscal claramente mais favorável. Nestes casos, as taxas são as seguintes:

    Imposto sobre as Transmissões Onerosas de Imóveis – 10%
    Imposto Municipal sobre Imóveis – 7,5%
    Imposto de Selo – 7,5% (sobre todos prédios urbanos de valor superior a 1.000.000 euros)

Utilidade Turística e Turismo de Habitação
Podem ficar isentos de Imposto Municipal sobre Imóveis, por um período de sete anos, os imóveis integrados em empreendimentos a que tenha sido atribuída a utilidade turística ou que sejam afetos ao turismo de habitação.

Reabilitação Urbanística
Os imóveis que sejam objeto de obras de reabilitação pelo proprietário podem ter benefícios em sede de Imposto Municipal sobre Imóveis e Imposto sobre as Transmissões Onerosas de Imóveis.

Património Cultural
As aquisições de imóveis individualmente classificados como de interesse nacional, de interesse público ou de interesse municipal, nos termos da legislação aplicável, podem ter benefícios em sede de Imposto Municipal sobre as Transmissões Onerosas de Imóveis (dependendo de requerimento a apresentar antes do ato ou contrato e antes do apuramento), de Imposto do Selo e de Imposto Municipal sobre Imóveis

Requisitos de residência

Se é cidadão nacional de um país da União Europeia, da Islândia, Liechtenstein, Noruega ou Suíça e caso permaneça por um período superior a três meses em Portugal, deverá solicitar, junto da Câmara Municipal da área de residência, um Certificado de Registo, documento que formaliza o direito de residência em Portugal.

Após cinco anos seguidos enquanto titular de Certificado de Registo, poderá solicitar junto do Serviço de Estrangeiros e Fronteiras o Certificado de Residência Permanente. Para mais detalhes sobre os requisitos necessários a este pedido deverá consultar o Serviço de Estrangeiros e Fronteiras.

Se é cidadão nacional de um Estado Terceiro (restantes situações), caso pretenda fixar residência em Portugal, deverá ser titular de visto de residência adequado à finalidade da estada. Este visto permite a entrada em território português a fim de solicitar a autorização de residência junto do Serviço de Estrangeiros e Fronteiras.

Sem prejuízo das disposições legais especiais aplicáveis, a autorização de residência temporária é válida pelo período de um ano contado a partir da data da emissão do respetivo título e é renovável por períodos sucessivos de dois anos. Ao fim de cinco anos de residência temporária, os titulares poderão requerer autorização de residência permanente.

Note que para se deslocar a um dos balcões de atendimento do Serviço de Estrangeiros e Fronteiras, deverá proceder a um agendamento prévio, através de marcação telefónica ou através do site.

Imposto sobre o rendimento

Que rendimentos são tributados em Imposto sobre o Rendimento das Pessoas Singulares (IRS)?

O IRS tributa todos os rendimentos, em dinheiro ou em espécie, seja qual for o local onde se obtenham, a moeda e a forma por que sejam auferidos.

Para efeitos deste imposto, os rendimentos são enquadrados em categorias:

    Categoria A – Rendimentos do trabalho dependente
    Categoria B – Rendimentos de atividades profissionais, comerciais, industriais, agrícolas silvícolas e pecuárias
    Categoria E – Rendimentos de capitais
    Categoria F – Rendimentos prediais
    Categoria G – Mais-valias e outros incrementos patrimoniais
    Categoria H – Pensões

Quem está sujeito a IRS?

Estão sujeitas a Imposto sobre o Rendimento das Pessoas Singulares (IRS), as pessoas singulares que designadamente:

    Residam no território português - neste caso o IRS incide sobre a totalidade dos seus rendimentos, incluindo os obtidos fora desse território;

    Não residam no território português mas aqui obtenham rendimentos - neste caso o IRS incide unicamente sobre os rendimentos obtidos no território português.

Existindo agregado familiar, o imposto é devido pelo conjunto dos rendimentos de todos os elementos que o constituem, sendo responsáveis pelo seu pagamento as pessoas a quem incumbe a sua direção: cônjuges, pessoas a viver em união de facto, solteiros, viúvos, divorciados, pessoas separadas judicialmente de pessoas e bens, pessoas casadas mas separadas de facto.

Quais os critérios que determinam a residência no território português?

Consideram-se residentes no território português, designadamente, as pessoas que, no ano a que respeitam os rendimentos:

    Hajam nele permanecido mais de 183 dias, seguidos ou interpolados;

    Tendo permanecido por menos tempo, aí disponham, em 31 de dezembro desse ano, de habitação em condições que façam supor a intenção de a manter e ocupar como residência habitual;

Quando seja considerado residente no território português qualquer das pessoas a quem incumbe a direção do agregado familiar, consideram-se aqui residentes todos os elementos que o constituem.

As pessoas que em determinado ano, preencham os requisitos para serem consideradas residentes, podem solicitar a sua inscrição como residentes não habituais, desde que não tenham sido residentes em território português em qualquer dos cinco anos anteriores.

Autorização de residência para atividade de investimento

Novas disposições legais abrem a possibilidade aos investidores estrangeiros de requerer uma autorização de residência para atividade de investimento, a quem tiver entrada regular em território nacional (portadores de vistos Schengen válidos ou beneficiários de isenção de vistos), mediante a realização de transferências de capitais, criação de emprego ou compra de imóveis.

Os titulares de Autorização de Residência para Atividade de Investimento têm direito ao reagrupamento familiar, ao acesso à autorização de residência permanente, bem como à nacionalidade portuguesa, em conformidade com o disposto na legislação em vigor.

Quem pode requerer a Autorização de Residência para Atividade de Investimento?

Os cidadãos nacionais de Estados terceiros que exerçam uma atividade de investimento, pessoalmente ou através de uma sociedade, que conduza, em regra, à concretização de, pelo menos, uma das seguintes situações em território nacional por um período mínimo de cinco anos:

    Aquisição de bens imóveis de valor igual ou superior a 500 mil euros

    Transferência de capitais no montante igual ou superior a 1 milhão de euros (incluindo investimento em ações ou quotas de sociedades)

    Criação de, pelo menos, 10 postos de trabalho

No caso de aquisição de bens imóveis, como é preenchido o requisito?

    Demonstrando ter a plena propriedade de bens imóveis através da apresentação de título aquisitivo ou de promessa de compra dos imóveis de onde conste declaração de uma instituição financeira autorizada ao exercício da sua atividade em território nacional atestando a transferência efetiva de capitais para a sua aquisição ou para efetivação de sinal de promessa de compra no valor igual ou superior a 500 mil euros; e apresentando certidão atualizada da conservatória do registo predial, da qual deve sempre constar, no caso de contrato-promessa e sempre que legalmente viável, o respetivo registo.

Os imóveis podem:

    ser adquiridos em regime de compropriedade, desde que cada comproprietário invista valor igual ou superior a 500 mil euros, ou através de contrato-promessa de compra e venda, com sinal igual ou superior a 500 mil euros, devendo apresentar antes do pedido de renovação de ARI o respetivo título de aquisição;

    ser onerados a partir de um valor superior a 500 mil euros;

    ser dados para arrendamento e exploração para fins comerciais, agrícolas ou turísticos.

Como se pode requerer a concessão de Autorização de Residência para Atividade de Investimento?

O pedido pode ser feito online em www.sef.pt. Pode, ainda, ser entregue nos Postos Diplomáticos e Consulares Portugueses no estrangeiro ou nas Direções e Delegações Regionais do Serviço de Estrangeiros e Fronteiras.
Reagrupamento Familiar
Os titulares de Autorização de Residência para Atividade de Investimento têm direito ao reagrupamento familiar, ao acesso à autorização de residência permanente, bem como à nacionalidade portuguesa, em conformidade com o disposto na legislação em vigor.

Prazos mínimos de Permanência
Para efeitos de renovação de autorização de residência, poderá ter de demonstrar ter cumprido um prazo mínimo de permanência em território nacional de 7 dias, seguidos ou interpolados, no 1.º ano e de 14 dias nos subsequentes períodos de dois anos.


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